Unter dem Begriff Hausfinanzierung werden sämtliche Formen der Finanzierung gefasst, die der Deckung des Kapitalbedarfs eines Bauvorhabens dienlich sind. Dabei wird zwischen der Eigenfinanzierung und Fremdfinanzierung differenziert. In die Eigenfinanzierung gehören sämtliche Eigenmittel, die durch Geld oder Sachwerte repräsentiert sind. Die Fremdfinanzierung beschreibt die Bereitstellung von Fremdmitteln für das Haus (Kredit / Bausparvertrag) und ist auch ohne Eigenkapital möglich.
Welche Finanzierung die beste ist, muss individuell bestimmt werden. Einen Vergleich über Kosten, Laufzeit und Bauzinsen kann man sich mit einem Hauskreditrechner erstellen.
Da die Finanzierung einer Immobilie oftmals die größte Anschaffung im Leben ist, ist die Entscheidung über die richtige Finanzierungsvariante dabei besonders wichtig. Denn bei diesem langfristigen Vertrag ist eine Umstellung während der Laufzeit meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. In vielen Fällen ist eine Änderung sogar gar nicht möglich, es muss also an der alten Entscheidung weiter festgehalten werden. Damit hier eine richtige Entscheidungsgrundlage entsteht, haben wir für Sie hier im Folgenden die wichtigsten Finanzierungsformen zusammengefasst.
Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen
Bei einem Annuitätendarlehen handelt es sich um die klassische und weit verbreitete Finanzierungsform. Sie wird von den meisten Banken angeboten und ist auch bei Finanzvermittlern erhältlich. Bei dieser Form der Finanzierung wird mit der Bank eine konstante Rate für die erste Zinslaufzeit vereinbart, die Zinslaufzeit kann dabei unterschiedlich sein. In dieser Laufzeit garantiert die Bank Ihnen einen Zinssatz. Dies kann kurzfristig, nur ein oder zwei Jahre, in aller Regel aber langfristig sein. Die größte Anzahl der Angebote erstreckt sich auf eine Garantiezeit von 10 Jahren, es sind aber durchaus auch Angebote mit 15, 20 oder mehr Jahren Zinsgarantie erhältlich.
Wie bereits erwähnt ist die Rate während der garantierten Laufzeit immer gleich hoch. Innerhalb der Rate wird der Zins für den Monat und die Rückzahlung, also die Tilgung, mit eingerechnet. Weitere Bestandteile können hier auch anfallende Gebühren sein.
Der Vorteil des Annuitätendarlehens ist die Tilgungsverrechnung. Dies bedeutet, dass bei fallendem Kreditbetrag durch die Rückzahlung der Zinsanteil kontinuierlich fällt. Dadurch steigt die Tilgung innerhalb der monatlichen Rate immer weiter an. Durch die konstante Rate hat man selbst darauf keinen Einfluss und verkürzt aber trotzdem schnell und unkompliziert die Kreditlaufzeit. Gleiches geht durch die, in fast allen Angeboten zugelassenen, Sonderzahlungen. Allerdings erfolgt hier die Tilgungsverrechnung nicht monatlich sondern nur zum Zeitpunkt der Sonderzahlung.
Nach Auslauf der Zinsgarantie kann eine neue vereinbart werden, viele Banken bieten hierzu auch Forwardvereinbarungen an. Diese ermöglichen eine vorzeitige Sicherung des Zinses für den Zeitpunkt des Auslaufes.
Finanzierung mit einem Bausparvertrag
Bei der Finanzierung über einen Bausparvertrag werden die Vorteile des Bausparsystems genutzt. Beim Bausparkonto vereinbart man über die sogenannte Bausparsumme einen Rahmen für die Finanzierung, dieses Bausparkonto wird dann im Regelfall monatlich angespart. In dieser Sparphase kann der Kunde neben den monatlichen Zahlungen auch jederzeit Sonderzahlungen durchführen. Ziel ist es, einen gewissen Anteil der Bausparsumme in den Vertrag einzusparen. Dies kann, je nach Tarif, bei den Bausparkassen zwischen 25% und 50% sein. Sobald dies erreicht it und die Bewertungszahl auch in der richtigen Höhe erscheint, erfolgt die Zuteilung.
Die Bewertungszahl ist hierbei eine mathematische Zahl, die von der Bausparkasse festgelegt wird und vom jeweiligen Tarif abhängig ist. Die Zuteilung bedeutet, dass das Guthaben aus dem Vertrag ausgezahlt wird und der Darlehensanspruch besteht. Der Darlehensanspruch kann dann jederzeit, meist über einen Zeitraum von zwei Jahren, abgerufen werden. Vorteil des Bausparkontos ist, dass der Zinssatz für dieses Darlehen zum einen über die gesamte Laufzeit gleich hoch ist, zum anderen aber auch bereits bei Abschluss des Bausparvertrages garantiert wird. Weiterhin dürfen in der Darlehensphase jederzeit Sonderzahlungen auf den Kredit laufen. Damit handelt es sich hierbei um eine der flexibelsten Finanzierungsformen.
Wer noch keinen angesparten Bausparvertrag hat, kann zur Finanzierung auch eine Vorfinanzierung erhalten. Dies bieten neben den Bausparkassen auch Banken an. Bei der Vorfinanzierung wird neben dem Bausparkonto noch ein Festzinsdarlehen abgeschlossen. Dieser Kredit wird direkt ausgezahlt und monatlich verzinst. Hierbei erfolgt entsprechend monatlich eine Zahlung, zusätzlich erfolgt die Rate auf das Bausparkonto zur Besparung. Zusammen ergibt sich aus diesen beiden Raten die Kreditrate. Meistens ist diese gleich hoch in Summe mit der vergleichbaren Rate aus einem Annuitätendarlehen.
Nach Zuteilung des Bausparkontos wird dann das Zinszahlungsdarlehen getilgt. Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist die Zinsgarantie über die Gesamtlaufzeit des Kredites, die jederzeitige Sonderzahlung und letztendlich die flexible Anpassung der Rate.
Finanzierung ohne Eigenkapital
Die Finanzierung ohne Eigenkapital stellt keine eignständige Finanzierungsform dar. Hierbei handelt es sich um einen Finanzierungswunsch, der einer Lösung bedarf. Bei dieser Finanzierung werden von den Banken und Bausparkassen Gelder für den Kauf der Immobilie und auch für die Baunebenkosten bereit gestellt. Maximal werden in der Regel 110% des Kaufpreises finanziert.
Bei dieser Variante macht es Sinn, Zusatzsicherheiten in die Finanzierung mit einzubinden. Damit fällt das Risiko für die Bank, gleichzeitig werden für den Kunden die Konditionen für den Kredit nicht so hoch. Die Finanzierung kann hier sowohl als Annuitätendarlehen, wie auch über ein Bausparkonto erfolgen. Viele Bundesländer und die KfW bieten zudem Förderkredite an. Hierzu sollte man sich dann bei der Bank intensiv beraten lassen. Nicht unerheblich kann hier auch das Einbinden der Riesterförderung sein. Hierbei sorgt der Staat durch jährliche Zahlungen dafür, dass der Kredit schneller auf Null kommt.
Vergessene Kosten
Um das für sich beste Finanzierungskonzept zu ermitteln, ist es absolut notwendig, auch tatsächlich die Gesamtkosten für den Hausbau und damit den gesamten Finanzierungsbedarf zu kennen. Immer wieder vergessen bzw. unterschätzt werden zum Beispiel die Erschließungskosten. Das Anschlüsse für Strom, Gas und Telefon notwendig sind, ist dabei natürlich jedem klar. Aber je nachdem, wie weit diese Anschlüsse von der Straße weg sind, steigen die Kosten schnell, denn Sie bezahlen jeden Meter, der verlegt werden muss, extra.
Ein weitere Punkt sind häufig die Außenanlagen. Terrasse, Gehwege, Fahrradgarage, Zaun, Rasenfläche und der Parkplatz wollen bezahlt werden.
Sie sollten im Vorfeld also unbedingt Tipps einholen und mit Experten sprechen. Auch das Gespräch mit der Familie und Freunden kann helfen, von bereits erlebten Erfahrungen zu profitieren.
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